{1[The Epoch Times, ngày 27 tháng 5 năm 2024] (Viết bởi nhà báo James R. Gorrie của chuyên mục tiếng Anh của Epoch Times/Xinyu biên soạn) Kể từ năm 2021, thị trường bất động sản thương mại (Bất động sản thương mại, gọi tắt là CRE) đã trải qua những điều chỉnh lớn ở thời điểm quan trọng. Và chỉ trong năm 2021, đợt vay ba năm đầu tiên với lãi suất cực thấp đã hết hạn. Gần 1 nghìn tỷ USD tiền thế chấp CRE sẽ phải được hoàn trả, tái cấp vốn hoặc gia hạn vào cuối năm 2024 — và dòng tiền thông minh đã bắt đầu rời đi.

Các ngân hàng có thể giữ các khoản vay dưới nước trong bao lâu?

Cho đến nay, phản ứng chính của các ngân hàng đối với vấn đề này là trì hoãn và gia hạn các khoản vay đến hạn thêm ba năm nữa với mức lãi suất thấp như cũ với hy vọng lãi suất sẽ giảm.

Tuy nhiên, bằng cách này, lãi suất của danh mục cho vay sẽ thấp hơn lãi suất thị trường. Các tổ chức tài chính có thể tiếp tục duy trì nó trong bao lâu?

Nếu buộc phải tái cấp vốn với lãi suất cao như hiện nay (cao hơn 50% hoặc hơn so với năm 2021, tùy loại), không chỉ một, hai loại hình doanh nghiệp có nguy cơ trở thành tài sản khó khăn Bất động sản, nguy cơ tuyệt chủng bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, nhà ở dành cho nhiều hộ gia đình, trung tâm bán lẻ và khách sạn.

Có rất nhiều yếu tố có thể đổ lỗi

Mặc dù điều này phần lớn là do lãi suất cao quay trở lại, nhưng cũng có nhiều yếu tố đáng trách khác khiến khả năng tồn tại về mặt tài chính của bất động sản thương mại gặp rủi ro.

Đầu tiên và quan trọng nhất, Cục Dự trữ Liên bang, với tư cách là tổ chức tài chính phi liên bang kiểm soát lãi suất, đã duy trì lãi suất ở mức thấp một cách vô lý trong gần một thập kỷ, khiến lợi suất bất động sản thương mại và tính toán định giá bị chốt ở mức thấp lãi suất được “bình thường hóa” nhưng không thực tế về mặt lịch sử. Kể từ năm 2012, lãi suất CRE ở mức từ 4% đến 6%. Kết quả là Fed giữ lãi suất ở mức thấp một cách giả tạo, từ đó làm biến dạng thị trường và các điều kiện kinh tế thông thường thường được áp dụng.

Chạy trốn khỏi thành phố do lệnh phong tỏa vì dịch bệnh

Tuy nhiên, chính sách phong tỏa kéo dài được chính phủ áp dụng nhằm ứng phó với dịch bệnh toàn cầu COVID-19 đã có tác động lớn hơn đến hoạt động kinh doanh bình thường của các tòa nhà văn phòng đô thị, chung cư, trung tâm bán lẻ và thậm chí cả khách sạn. Nhu cầu thuê văn phòng giảm mạnh khi nhân viên của những người thuê văn phòng chọn cách rời đi và làm việc từ xa. Các căn hộ, trung tâm bán lẻ và khách sạn cũng chứng kiến ​​sự sụt giảm đáng kể về công suất thuê, giá thuê và lượng người qua lại. Trong vài năm tiếp theo, giá thuê gộp giảm trong khi việc sử dụng không gian và tỷ lệ lấp đầy vẫn không đủ, dẫn đến doanh thu từ các bất động sản thương mại này giảm đáng kể.

Kết quả là phản ứng dây chuyền trên thị trường gây sốc. Một mặt, số lượng căn hộ trống đã tăng lên ở nhiều khu vực thành thị, nhưng kéo theo đó là tỷ lệ chuyển đổi tòa nhà văn phòng thành tòa nhà chung cư ở các thành phố như Washington, New York và Dallas tăng gấp bốn lần.

Ở các thành phố khác, chẳng hạn như San Francisco và Los Angeles, sự kết hợp của thuế cao, tình trạng vô gia cư gia tăng và tỷ lệ tội phạm gia tăng đã khiến các công ty lớn và người dân chọn cách rời khỏi thành phố. California từ lâu đã thu hút những người vô gia cư bằng những phúc lợi xã hội hào phóng, nhưng việc hợp pháp hóa hành vi trộm cắp lên tới 950 đô la đã dẫn đến tỷ lệ tội phạm đô thị liên quan đến các nhà bán lẻ tăng mạnh. Thuế cao hơn sẽ chỉ khuyến khích hơn nữa các doanh nghiệp rời khỏi các khu vực đô thị lớn của California để đến các tiểu bang thân thiện với doanh nghiệp hơn.

cuộn lô tô Việc tịch thu tài sản thương mại gia tăng

Kết quả là các ngân hàng gặp phải tình trạng tịch thu tài sản thương mại ngày càng gia tăng, đồng nghĩa với việc các ngân hàng phải đối mặt với áp lực lớn hơn. Câu hỏi đặt ra là, các khoản cho vay kém hiệu quả, hoặc thậm chí là tình trạng tịch thu tài sản thương mại gia tăng, sẽ có tác động như thế nào đối với các ngân hàng? Trên thực tế, xu hướng này đáng lo ngại. Chỉ trong tháng 3 năm nay, số lượng bất động sản thương mại bị tịch thu đã lên tới 625, tăng 117% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, California có số vụ tịch thu bất động sản thương mại cao nhất vào tháng 3 năm 2024, lên tới 187 vụ, tăng 405% so với năm ngoái.

Kết quả là giá trị hiện tại của các khoản vay cho trung tâm bán lẻ và xây dựng thương mại của Ngân hàng CRE trên toàn quốc chỉ bằng một phần nhỏ so với số tiền vay trên giấy tờ mà ngân hàng nắm giữ. Mặc dù tổn thất có thể khác nhau nhưng kết quả cuối cùng có thể không khác nhau. Các ngân hàng sẽ ngày càng gặp khó khăn trong việc kiềm chế khủng hoảng.

Hàng trăm ngân hàng gặp rủi ro

Theo đánh giá chuyên môn của một số tổ chức, nguy cơ phá sản ngân hàng thương mại trên diện rộng vẫn rất thấp. Tuy nhiên, trên thực tế, điều đó phụ thuộc vào cách bạn định nghĩa "thấp". Người ta ước tính có tới 300 ngân hàng gặp rủi ro khi nắm giữ các khoản vay CRE. Nhiều danh mục cho vay CRE hoàn toàn là "các khoản vay dưới nước", nghĩa là giá trị hiện tại của ngôi nhà thấp hơn khoản vay thế chấp; điều này không chỉ được phản ánh ở lợi suất cho vay so với lãi suất hiện tại mà còn ở giá trị văn phòng và căn hộ trên thế giới. vụ va chạm. Do đó, một số nhà quan sát trong ngành tin rằng chúng ta sẽ chứng kiến ​​hàng trăm ngân hàng thương mại phá sản và ngành ngân hàng tiếp tục củng cố.

Nhận thức này đã thúc đẩy một số cổ đông của Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (REIT) chọn thanh lý vị thế của họ, đặc biệt là các REIT đầu tư vào các loại tài sản văn phòng, khu chung cư và trung tâm bán lẻ. Dòng tiền ra của nhà đầu tư tăng rõ ràng đã buộc REIT phải rút vốn từ các nguồn thanh khoản để đáp ứng nhu cầu.

Đúng như dự đoán, Chủ tịch Fed Jerome Powell đã giải quyết vấn đề này vào tháng 3 năm nay và công khai tuyên bố rằng do giá trị và lợi suất CRE sụt giảm, "sẽ có những ngân hàng phá sản trong tương lai" ".

Cuộc khủng hoảng tài chính lớn 2.0?

Câu hỏi là "Nó có thể tệ đến mức nào?"

Tại một thời điểm nào đó, những người vay thương mại có thể quyết định từ bỏ những tài sản này, giống như hàng triệu người vay dân cư đã làm trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009. Điều này có tác động lan tỏa hoặc hiệu ứng lan truyền khắp nền kinh tế Hoa Kỳ.. Điều này gây ra một cuộc khủng hoảng tín dụng, với việc cho vay trở nên rất chặt chẽ, dẫn đến suy thoái kinh tế và hoạt động kinh tế sụt giảm mạnh.

Những ký ức này vẫn còn đọng lại trong tâm trí các nhà đầu tư. Theo quan điểm của một số chuyên gia, điều này còn nguy hiểm hơn chính việc ngân hàng sắp phá sản. Phải chăng điều này có nghĩa là nỗi lo sợ về sự phá sản của ngân hàng có tác hại lớn hơn những gì thực sự đã xảy ra?

cuộn lô tô

Câu trả lời thực tế vẫn còn phải chờ xem. Chúng ta hãy đợi và xem.

Giới thiệu về tác giả:

James R. Gorrie著 có "Cuộc khủng hoảng ở Trung Quốc: Sự sụp đổ kinh tế của Trung Quốc sẽ dẫn đến suy thoái toàn cầu như thế nào" (2013 ) và thường xuyên xuất bản các bài viết phê bình trên blog cá nhân của mình, TheBananaRepublican.com. Ông hiện đang sống ở miền Nam California.

值得重视的是，俄罗斯拥有数十万枚苏联时期遗留下来的老式重力炸弹。俄罗斯正在迅速改装这些炸弹，并研制威力更大的3.4吨炸弹和集束炸弹变体（cluster bomb variants）。

熟悉中共历史的人都知道，文革后历次三中全会，主题都是改革。

Văn bản gốc: Làm thế nào các ngân hàng có thể sống sót sau cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại? Được đăng trên Epoch Times tiếng Anh.

Bài viết này chỉ thể hiện quan điểm riêng của tác giả và không nhất thiết phản ánh quan điểm của The Epoch Times.

Biên tập viên: Gao Jing#

Wu Huilin: Cuộc khủng hoảng tài chính đang đến gần [Cột người nổi tiếng] Cuộc khủng hoảng tài chính đã bắt đầu [Bí ẩn chưa được giải đáp] Lời tiên tri về cơn sóng thần tài chính "Bác sĩ diệt vong" tái xuất hiện? [Cột người nổi tiếng] Khủng hoảng tài chính? Nước Mỹ sắp có khoảnh khắc Minsky